يكشنبه 6 خرداد 1397
الأحد 13 رمضان 1439
|
May 27 2018
|


                                                  

تحریک عرضه یا تهییج تقاضای مسکن؟

امتیاز کاربران

ستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعالستاره غیر فعال
 

مقام معظم رهبری در حالی سال 1397 را به نام سال«حمایت از کالای ایرانی» مزین فرمودند که به نظر نمی رسد در کشور هیچ کالای مصرفی، «ایرانی تر» از کالای مسکن و ساختمان  باشد. چرا؟

برای اینکه عمده مصالح و مواد اولیه تشکیل دهنده کالای ساختمان و مسکن اعم از سیمان، سفال، آجر، گچ، میلگرد، تیرآهن، نبشی و ... در داخل کشور و تحت مدیریت مدیران، کارخانه داران و سرمایه گذاران داخلی و توسط نیروهای انسانی ایرانی تولید و توزیع می شوند.

ظرفیت مازاد تولید برخی از اقلام مصالح ساختمانی حتی بیش از نیاز  مصرف داخلی است، اما به علت برخی سوء مدیریت ها چندان توفیقی در صدور به خارج از کشور نیز به دست نیامده است. علیرغم عدم توفیق در صدور خدمات فنی و مهندسی و با وجود اتلاف منابع در صنعت ساختمان، اخیرا و در سال «حمایت از کالای ایرانی» موضوع «تحریک مسکن از سمت عرضه» نیز مطرح شده است.

در طرح جدیدی که پس از اعلام برتری بازار ارز و طلا در سال جاری در مقایسه با بازار مسکن مطرح گردید، این طرح یکبار شکست خورده (پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت) با آب و تاب زیاد به عنوان پرطرفدارترین وام معرفی شده است. اما سئوالی که مطرح می شود این است که طرح« پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت» که یکبار شکست خورده، چگونه طرحی است؟ و این طرح با چه هدفی برای سرمایه گذاران ساختمانی به نمایش گذاشته شده است؟

از قرار معلوم، تسهیلات جدید « پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت» در چهار گروه شهری؛ تهران، مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، سایرشهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه یافته با سقف های ریالی متفاوت پرداخت خواهد شد. تسهیلات مذکور ظاهرا در سه سطح مختلف؛ تهران برای سنتی سازی 70 میلیون، انبوه سازان 90میلیون و انبوه سازان استفاده کننده از تکنولوژی های نوین 110 میلیون تومان عرضه خواهد شد. ضمنا سازنده های با متراژهای بالای 75 متر در تهران و بالای 100 مترمربع در شهرهای کم جمعیت «باید» معادل 20درصد سقف وام را اوراق مسکن تهیه نمایند.

مهمتر از پیچیدگی های طرح با طبقه بندی «ساخت»ها به انواع اول، دوم، سوم و ... - که هر دو طرف عرضه و تقاضا را متحیر می کند- نرخ سود 18 درصدی تسهیلات مذکور گواه روشنی از غیرعملیاتی بودن و مصداق  واقعی ضرب المثل«سنگ بزرگ نشانه نزدن» است.

علاوه بر نرخ سود بالای 18 درصدی تسهیلات مذکور به عنوان یکی از مهمترین پیچیدگی های طرح تسهیلاتی جدید، نبود آمار دقیق از نیاز واقعی مسکن نیز یکی دیگر از بدیهیات بی مطالعه و غیرکارشناسانه بودن طرح جدید تسهیلاتی است.

 متاسفانه بعد از 40 سال، هنوز آمار دقیقی از نیازمندی های حوزه مسکن - که مبنا و معیار هر نوع برنامه ریزی است- در کشور وجود ندارد تا مشخص شود کدام گروه های جمعیتی با کدام معیارهای آماری، نیازمند چه نوع و چند متر واحد مسکونی است تا ارایه دهندگان طرح تسهیلاتی نیز با اتکا به آمار نیازمندی، منابع مورد نیاز را متناسب با آن اختصاص دهند.

هر چند ظاهرا در طرح مذکور، قرار است بانک عامل 30 هزار میلیارد تومان برای تامین مالی 700 هزار واحد مسکونی در سال جدید  اعتبار و منابع تدارک ببیند، اما باز معلوم نشده است که این مبلغ، از کجا و چگونه باید تامین و تدارک دیده شود.

اگر بانک عامل، واقعا دارای منابع لازم بود و می توانست از محل همان منابع، تسهیلات بپردازد دیگر چرا باید از مواجه نشدن با صندوق خالی - پس از پرداخت تسهیلات به سپرده گذاران صندوق اولی آنهم از محل سپرده گذاری خودشان- می ترسید تا دست به دامن صندوق توسعه ملی شود؟اصلا مگر همین چند روز پاخیر نبود که بدهی 117 هزار میلیاردتومانی بانک ها به بانک مرکزی اعلام گردید و از رشد 97 درصدی بدهی بانک های خصوصی پرده برداشته شد؟

سال نکوی طرحی که به جای ترویج صنعتی سازی با اختصاص 70 میلیون تومان برای سنتی سازی عملا و علنا به سنتی سازی منسوخ دامن می زند و الزام «باید» را در تهیه اوراق مسکن برای 20 درصد سقف وام به کار می برد، از همین بهارش پیداست. امارات و نشانه های فوق به خوبی نشان می دهند که این طرح، آیا منافع متقاضیان واقعی مسکن را تامین خواهد نمود و از تعمیق رکود مسکن جلوگیری خواهد کرد یا نه طراحان آن، به تامین منافع دلالان و سوداگران می اندیشند.

در میان ابهام های؛ اعلام امتیاز بازار ارز و طلا نسبت به بازار مسکن در سال 97 از یک سو و افزایش وام مسکن برای تحریک طرف عرضه مسکن از سوی دیگر، واقعا انسان مبهوت می ماند که آیا طراحان طرح جدید تسهیلات ساخت، سودای تهییج بازار تقاضا را در سر می پروراند؟ یا نه واقعا به دنبال تحریک« عرضه» به نفع متقاضی واقعی مسکن هستند؟

ارایه تسهیلات جدید از محل نامعلوم - هر چند در روی کاغذ معلوم - با وجود بیش از دو میلیون و 700 هزار واحد مسکونی مازاد در کشور، بدون اینکه عدد و رقم دقیقی از «نیاز مهمی مانند مسکن» وجود داشته باشد، واقعا جای تعجب دارد!

در پایان با وجود انتقادات زیادی که به« طرح جدید تسهیلات ساخت» وارد است نظر مبارک طراحان اصلی طرح را به چند پیشنهاد ذیل جلب می نماییم:

  • به خاطر اجتناب از اذعان و اقرارهای آتی وزرا به وجود واحدهای مسکونی مازاد جدید، پیشنهاد می شود به جای ساخت و سازهای جدید تدابیر لازم برای فروش واحدهای مسکونی مازاد موجود از محل اعتبار در نظر گرفته شده برای طرح تسهیلاتی جدید اتخاذ شود. که در اینصورت، هم منابع فریز شده در املاک مذکور آزاد شده و دوباره چرخه ساخت و ساز با متراژهای مد نظر طراحان به جریان خواهد افتاد و هم متقاضیان واقعی مسکن، تحت مدیریت و نظارت دولت صاحب سرپناه خواهند شد.
  • بانک ها از جمله بانک عامل مسکن به جای تسهیلات اختصاصی به طرح های جدید ساخت-که اوهامی بیش نیست- دارایی های سمی یا همان املاک مازادشان را با شرایط بهتر روانه بازار کنند تا هم دارایی های غیر قابل استفاده خود را به دارایی قابل استفاده تبدیل نمایند و هم با منابع حاصله جانی دوباره به تولید و اشتغال کشور ببخشند.

سرمقاله /// شماره 322 /// قادر نصیری ترزنق، مدیر مسئول پیام ساختمان

 

 

 

نوشتن دیدگاه

نظراتی که حاوی توهین یا افترا می باشند، منتشر نخواهند شد.
لطفا از نوشتن نظرات خود به صورت حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
با توجه به آن که امکان موافقت یا مخالفت با محتوای نظرات وجود دارد، معمولا نظراتی که محتوای مشابه دارند، انتشار نمی یابند.

طراحی و اجرا : آلتین سایت